Duurzaamheid en HNW leidt tot revolutie in kantorenmarkt

Maar liefst 60 procent van de kantoorgebruikers wil binnen vijf jaar hun kantoorgebouw aanpassen aan Het Nieuwe Werken en de bezettingsgraad van werkplekken verhogen, zo blijkt uit onderzoek onder kantoorgebruikers van Jones Lang LaSalle.

Gecombineerd met de stijgende behoefte naar duurzame huisvesting heeft dit volgens Jones Lang LaSalle een revolutie op de kantorenmarkt tot gevolg. Immers, slechts een klein deel van de bestaande kantorenvoorraad is hiervoor geschikt.
De behoefte aan het aanpassen van kantoren aan moderne, duurzame huisvesting is volgens de vastgoeddienstverlener logisch:
1. Het Nieuwe Werken stelt andere eisen aan de kantoorhuisvesting, zoals multimodale bereikbaarheid, flexwerkplekken, ontmoetings- en loungeplekken en coffee corners. Ook de aanwezigheid van faciliteiten, zoals kinderdagverblijven, sportscholen, horeca en ‘easy shopping’ wordt steeds noodzakelijker;
2. Verhoging van de bezettingsgraad leidt tot kostenbesparing. De bezettingsgraad ligt bij een groot deel van de gebruikers momenteel slechts tussen 50 en 70 procent (bij 10 procent van de gebruikers zelfs lager dan 50 procent);
3. De strijd om talent op de arbeidsmarkt zal in sterke mate worden gedreven door demografische veranderingen, zoals vergrijzing en druk op meer arbeidsparticipatie van de totale beroepsbevolking. Een cruciale factor in het winnen van de strijd is het creëren van ‘winning workplaces’: flexibele, meer inspirerende omgevingen en ontmoetingsplekken, met toegang tot alle faciliteiten die gericht zijn op een optimale work/life-balance;
4. Er is een absoluut overaanbod op de Nederlandse kantorenmarkt, terwijl de kantoorgebruikers zich steeds meer concentreren op schaarse plekken; centrale, multifunctionele locaties in binnensteden en multimodale vervoersknooppunten waar parkeergelegenheid toch al onder druk staat.

Uit het onderzoek onder kantoorgebruikers van Jones Lang LaSalle blijkt ook dat meer dan de helft van de kantoorgebruikers flexibelere huurovereenkomsten wil, met een kortere looptijd dan vijf jaar. In veel gevallen is dit nu nog niet mogelijk.
Binnensteden en vervoersknooppunten
Volgens Jones Lang LaSalle zal een deel van de kantoorgebruikers kiezen voor huisvesting in nieuwbouw op centrale locaties in de binnensteden en op vervoersknooppunten. Een ander deel zal in staat blijken ‘winning workplaces’ te realiseren in hun huidige kantoor. Dit laatste vraagt dan wel samenwerking met beleggers, ontwikkelaars, gemeenten en andere gebruikers op kantorenparken. Zij moeten gezamenlijk werkplekken ontwikkelen die goed en multimodaal bereikbaar zijn én die faciliteiten bieden die het werken inspirerender en makkelijker maken.

Dit betekent ook dat het huidige aanbod op slecht bereikbare en mindere locaties een nieuwe bestemming moeten krijgen. Dit moet gebeuren vanuit een integrale visie op het betreffende gebied. Niet elk leegstaand kantoor is te transformeren tot bijvoorbeeld een hotel of studentenhuisvesting. Sloop is in de leegstandsproblematiek onontkoombaar, want er zijn nu eenmaal te weinig toekomstige gebruikers voor de beschikbare hoeveelheid kantoorruimte.

Cijfers kantoormarkt
Er is circa 48 miljoen m² verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) aan kantoorruimte aanwezig in de Nederlandse markt,

Hiervan wordt ruim 7 miljoen m² vvo aangeboden. Bijna 15 procent van de voorraad die direct beschikbaar is.

De verwachting is dat er tot en met 2015 circa 1,5 tot 2,0 miljoen m² vvo aan nieuwe kantoorruimte toegevoegd wordt aan de voorraad. Dit opleveringsvolume moet volgens Jones Lasalle minimaal onttrokken worden om de leegstand niet explosief op te laten lopen in een gelijktijdig krimpende kantorenmarkt.

Als het kantoorgebruik in de komende vijf jaar met 15 procent afneemt, betekent dit een leegstandspercentage dat kan groeien naar 25 tot 30 procent in geheel Nederland aan het einde van deze periode.

Het afgelopen decennium werd circa 100.000-150.000 m² vvo gemiddeld per jaar herontwikkeld of gesloopt. Dit is veel te weinig. Het is bovendien van cruciaal belang dat de gebruikers meer betrokken worden bij het aandragen van oplossingen voor de leegstandsproblematiek.

Eric Martens, Director Occupier Services Jones Lang LaSalle Nederland: “Er is bij de ontwikkeling van kantorenparken te weinig geluisterd naar de wensen van de gebruiker, waardoor in veel gevallen goede voorzieningen ontbreken. Wij zien nu kansen voor de verschillende partijen en daarmee voor de totale economie. Partijen kunnen nú in het gat springen van herontwikkeling en herbestemming. Zo kunnen gemeenten de verpauperde kantorenparken weer leefbaar maken en beleggers de waarde van hun panden een nieuwe impuls geven, door kantoren te herontwikkelen, gericht op het creëren van ‘winning workplaces’ en het verduurzamen van de huisvesting.”